大家好，我是广东广和律师事务所律师蘭天。欢迎大家来到我们律师事务所一起来探讨一下今天我们这个“法与情的权宜之计”沙龙。
 

    今天很荣幸的请到了珠三角地产网总经理刘轩和他的媒体团队为沙龙做网络直播。这边，是我们新成立的“深圳房地产律师团队”。团队至今为止有六个律师，来自不同的律师事务所，除了一位律师今天不能到沙龙现场外，其他的律师有：广东联建律师事务所律师刘义祯、北京市京都（深圳）律师事务所律师罗大有、广东财富东方律师事务所律师刘贵才、广东瀚诚律师事务所律师刘国樑。参加研讨会的嘉宾还有广和律师事务所的资深律师。
 

    之所以今天开这个研讨会，是因为前段时间发生了一些事情。10月21日，上海中海御景熙岸售楼处有几百个业主闹事，第二天还有400-500个业主到开发商办公场所讨说法。10月22日，上海龙湖地产郦城售楼处也是有几百个业主在一起进行维权。11月5日，深圳万科开发的清林径也爆发了大型的业主维权事件，最近在网上炒得也比较厉害。作为深圳房地产律师团的我们比较关注深圳房地产市场的动向，我们对整个社会事件进行研讨，有利于大家对于房屋下降引发的业主维权中的法律问题进行探讨，我们可以为开发商提供一些法律指导和服务，也会对社会媒体和公众有一个正确的引导。
 

    接下来，我提出几个话题，其他律师可以提出自己的意见。

    第一个话题：开发商调整房价有无法律依据？

    就此，我事先看了法律规定，根据广东省公开的定价目录，从定价目录上看，房地产的价格，特别是商品房的价格不属于政府定价，或者政府指导价。比方说猪肉、食用油、汽油跟民生有关的是政府定价或政府指导价。商品房不包括在定价目录里。由此我们可以推出一个结论，商品房的价格是由开发商自己定的，根据市场的情况，自主定价是他的经营方略。这里面要提醒的一点的是，深圳有房价备案制度，开发商的房价定了以后，要向国土局申报、登记。围绕这个问题，在座的几位专业律师可以从不同角度来发表一下自己的意见。首先，有请广东瀚诚律师事务所律师刘国樑发表意见。
 

    讲到这里这个话题就已经很明确了，事先我们几个律师及所里其他专业的律师也沟通过，对于开发商有没有权力调整房屋价格这个问题已经明确了，就不再多说了。
 

    第二个话题：老业主要求补偿差价有无法律依据？

    有一个问题，现在这些业主维权的焦点是什么。就像老业主在得知房屋降价以后，这里有一个差价损失，要求开发商给予补偿。我们要讨论的是老业主要求补偿差价有无法律依据。
 

    《合同法》第8条规定明确：合同成立以后，对双方当事人都有法律约束力，也就是单方是不能随便更改合同的，老业主在原来买房的时候跟开发商签过合同，白纸黑字很清楚，合同有相对性，那么现在开发商降价了，老业主要求开发商补偿，我认为是没有法律依据的。因为以前双方的合同里面写得很清楚，一个平方多少钱，至于后来降价，这跟老业主是没有关系的。
 

    今天我看有一个著名的评论家说：老业主补偿是有道理的。认为房屋既然是预售，预售的时候有可能，因为深圳比较特殊，深圳房屋预售的时候必须是全部封顶。但是像内地有些城市如西安，开发出来，开发商的投资额达到总投资额的25%以上就可以拿到预售许可证，这时候业主看到的只是一个大坑，或者说地下的建筑做好了，但地上的什么都看不到，业主就可以签合同买房了。业主维权的原因是：因为已经预售了，但房屋没看到，就定了价格；房屋建成以后房屋不好卖，又降价了，那就等于是他们上当了。当然，内地不讲了，我们只讲深圳。在深圳，既然大家签了白纸黑字的约定，单方是不能随便更改合同的。老业主要求补偿差价的实质我认为是更改合同，等于说更改价格。比如我是1.5万元/平卖给你的，现在降价了，平均的价格有可能是少一千或少两千，等于是价格的变更，至于他所谓的损失也是不成立的。
 

    围绕这个话题，首先有请刘义祯律师发表一下意见，因为他一直在鸿荣源地产做法律顾问，这几年鸿荣源开发了很多楼盘，这方面他比较有经验。

    我简单谈一下自己的观点。早前我关注比较多的是城市更新。2008年的时候，同行遭遇了冲击。我们做的业务若是和地产有关联的话，大家都感同身受。比如说：经常会遇到动则几十个人，甚至产生了一些激烈的武力冲突事件。

 
    先跳开这个话题，我展开的讲一下自己的看法。站在业主的角度来讲，无论对媒体也好，对政府也好，对开发商也好，都是心情控制情绪。因为本身开发商和业主签了买卖合同，按照现行的法律法规，如果合同是合法有效的，那么它的严肃性和合法性应该得到充分的证实。如果通过群体性的事件对开发商施加压力，不管对整个房地产行业也好，对中国的法制进程也好，杀伤力和迫害力是很强的。如果这样，合同的严肃性何在？合法性如何得到保护？
 

    还有一些其它行业，比如目前的股票行业、基金交易等一些产业引起了一系列的社会后果，对法律的破坏程度应该说可以和文革相比。签了合同以后，作为买卖合同，按照买卖合同的条件，那么你就应该按合同内容来支付价格。如果合同有变更，那也是通过双方协商之后的结果，或者通过法院仲裁委部门通过一系列法院程序调整的结果，除了这两个情况，任何一方变更合同不可以也不应当受到法律支持的。目前，无论从房地产买卖合同的立法也好，还是司法法院的解释也好，通过种种方式来要求进行降价的差价补偿，我是不支持的。我的观点是：老业主要求补偿差价是没有相关法律依据作为支持的。

    第三个话题：如何解读开发商补偿差价的行为？

    虽然刚才讲发生了这么多的事情，最近我们也注意到花半里开发商对业主进行了差价补偿，而且补偿的尺度比较大。这就引出了第三个话题，开发商对老业主的要求进行补偿，你们对开发商的这种行为怎么看？
 

    我们分析了一下，开发商是经营单位，说俗了它要赚钱，花半里发生的这种情况是属于开发商的自主经营行为，开发商老板肯定是掂量过这件事，如果不补偿有可能引发业主更大的维权，可能对企业的品牌及后期的销售造成影响；如果后期的楼盘积压得比较多的话，因为业主维权而销售不了，损失会更大，在这种情形下，公司做出了一些补偿的方案。我认为法律界可以欢迎这种行为。下面，有请北京市京都（深圳）律师罗大有律师发表意见。

    说到开发商自愿补偿小业主的方法，我同意蘭律师的观点，作为律师我们是欢迎开发商这种从自主经营角度出发的一个自愿行为。虽然说开发商补偿业主或者是退房并没有法律的义务，开发商进行了考虑，或者开发商从化解社会矛盾的角度出发，或者说从营销的角度来说，做出补偿差价行为是企业经营自主的行为，这里产生的后果有积极的一面，也有消极的一面。
 

    从消极的一面来讲，从法律上来讲，已经突破了法律的底线，如果是被逼无奈的向业主进行差价补偿，这是法律的悲哀。业主这种违法的行为导致发展商售楼宣传有影响，发展商从营销、宣传的角度来考虑自己品牌的效益；反过来，从补偿差价的损失到后面大面积销售楼盘的促销手段，这只是对经营的一个考虑，从法律上讲发展商没有义务进行补偿，但我们也欢迎发展商做这样的安抚。
 

    我补充说明。像花半里开发商的行为，可以说是深圳降价补偿中的一个“先河”。比如：前期开盘时卖1.8万元/平，现在降价了，老业主要求补偿差价，开发商以货币的形式进行补偿，承诺过十天、半个月把钱打到业主的帐户里，这种情况在过去是没有过的。与直接现金补偿相比，有些开发商会用管理费、物业费等补偿来对业主进行安抚，我想作为企业的经营手段来讲，无论从品牌效应也好，还是从营销品牌角度来讲，补偿差价的行为都是激进的。
 

    作为花半里本身，作为企业的行为，法律上应该要给予尊重，但是我认为这种方式对法制的破坏及法制进程的推动从某种角度来讲是有一定的破坏力和杀伤力的。中国民众是很实际的，无论遇到什么事情心理都是一致的——避害趋利。像这种情况一旦产生以后，现在降价补偿维权这方面的案例近期可能还不算多。假如现在这个形势延续到明年5月份依旧低迷的话，花半里的事件有可能成为很多维权业主的效仿事件。作为一个手段来破坏开发商，如果不补偿就是没有社会诚信和责任的开发商。
 

    补偿差价这种行为主要会带来有两种破坏：其一，对法律的杀伤力很大；其二，对社会企业不诚信的道德的杀伤力。花半里企业这样做，这种行为要给予尊重。但是，包括我及做地产行业的朋友讲过，这种行为不应当给予支持和推广，否则方方面面，短期经过降价调整，资金是回笼了，降低了更大的破坏力，但是对社会是不负责任的态度，对行业也是不负责任的态度。
 

    第四个话题：开发商的不当行为可能成为业主退房、索赔的另行通道。

    感谢罗律师和刘律师的发言，最近透过业主向我咨询维权问题时我发现：当业主的维权没有法律依据和合同依据的时候，业主会找其他的途径进行维权。比如说：开发商有没有虚假广告，规划有没有违反政府的规划要求，甚至有些业主在建筑质量本身找一些小问题，列出很多很多的问题，然后迫使开发商接受他们的条件。我们今天研讨会的主要服务对象，虽然包括社会公众，但是我们重点是要提醒开发商，如果你的广告有问题，或者你的规划有问题，那么你们要考虑业主维权要不要跟他们谈判，要不要接受，或者怎么接受。这方面让广东财富东方律师事务所刘贵才律师做一个重点的讨论，他是宝能地产的法律顾问，包括在一些商业地产方面做得也很突出。
 

    刚才提到了虚假广告，包括售楼人员对业主做出的不实的承诺，产生了一些问题。在这种情况下，有些业主，特别是刚需的一套房的业主，刚买房就损失几十万心理肯定是不平衡的。虽然说差价补偿从法律上是没有依据的，但情理上却是值得同情的。开发商之前在楼盘的宣传、质量上做文章，业主以此为要挟，要开发商对业主进行补偿，拉横幅也好，或者向媒体爆料也好，这样势必会造成企业声誉的影响及楼盘能否顺利销售。

 
    开发商要根据实际情况来衡量，从而是跟业主怎么解决合同纠纷的问题。之前虽然存在不实的问题，楼盘存在一些小的瑕疵，这是合同违约问题。针对合同违约问题，按照法律规定开发商应当承担一些应有的法律责任，既然业主把这作为降价的诉求，我认为开发商这个时候可以把两个问题结合起来解决，一个是双方坐下来谈，对所谓存在的质量瑕疵，对降价引起的损失，做一个综合的打包处理，双方签订补偿协议，这样是一举两得，把因合同引起的责任及把所谓现在社会出现的开发商补偿的风向给解决了。
 

    第五个话题：开发商如何面对业主的集体维权？

   前面的四个话题讲的是从法律依据方面，来分析业主的维权、开发商降价有没有法律依据，现在我们这些专业的律师需要把这些法律的概念如何转化成为法律的一种服务。这个议题是：如果开发商面对业主维权的时候，他应该怎么办？
 

    我想从两个方面讲，一个方面是在法律层面，法律层面是指首先开发商要搞清楚业主的诉求是什么，有没有明确的法律依据，或者是明确的合同依据。如果业主的诉求是有法律依据的、合同依据的，那么开发商怎么办？除了花半里开发商赔偿以外，当前全国普遍发生的业主维权是找不到法律依据的，是没有合同依据的，但是维权人数多，出现了很多情况。
 

    从我自己的经验出发，应该有一个程序，假如发生了业主群体维权事件，比如冲击售楼现场，到开发商经营单位，首先要有一个专业的客服团队。很多开发商犯了低级错误，看到业主的维权阵势就慌了或不理，没有任何有权威的人来接待，最多派保安队长把业主包围起来，把售楼处和业主隔离出来，业主一旦拉横幅，他们就慌了，就出现打砸现象。
 

    当然，派保安出面可以，但是不要到第一线，应该是由业务经理或者公司其他领导出面，让业主派代表表达诉求，最好是书面的，如果没有书面，选1-3个业主代表到另外一个办公室或到另外一个地方，不要在维权现场，让业主说清诉求是什么，先把诉求搞清楚，清楚他们的诉求渠道，这样业主不会发生打砸事件。之所以发生打砸事件多半是业主认为开发商看不起他们，根本不重视他们，所以才会一哄而上。
 

    第二拿到业主的诉求以后，要组织起码有法律人参与的决策会议。让专业律师帮决策层分析业主的诉求到底有没有法律依据、合同依据。先搞清楚原则，如果他们没有合同依据、法律依据，决策层可以决定不进行补偿，对他们的无理要求可以拒绝，但是要讲究方式方法，不应当以特别激烈的方式解决，比如在报纸上发声明。还是应该由客服，或者派更高级的副总裁或副总经理代表董事会的意见，接待业主代表，正式通知他们，公司认为你们提出的这些诉求没有法律依据和合同依据，根据规定，开发商是可以自主定价的。早前万科发了声明，但不是在报纸上，是媒体接受他们采访的时候，由他的总经理讲出来的。以前万科也曾发生过业主维权，最早是请了专业律师，在特区报发了正规声明，这是不高明的。把自己推到社会的对立面上，大众很难接受。
 

    这种情况有个技巧，你的调价背景是什么要跟业主讲清楚。比如万科清林径在对外讲调价时表明，调价的部分楼盘是属于第二期的，因为第二期的房子跟第一期的房子地段不一样，面积不一样，朝向也不一样，而且在第二期的房子里还分不同的栋，这一栋没有那一栋的地段好等等，每栋的降幅也是不同的。从这种角度出发是有说服力的，业主是容易接受的。最终，万科清林径此次的维权行为，导致大众没有站在业主这边，这是跟万科的营销有极大关系的。
 

    对于不补偿的，要考虑一个后果的问题。这些业主不认可你的答复，认为他是有理的，怎么办？有可能业主来第二次维权。现在万科业主有在准备进行第二次维权，这时候开发商就要凭借政府的力量。第一次业主维权以后，公司应该向街道办做出书面汇报，让街道办参与这件事，或者跟片区的派出所联系，也可以把整个过程拍下来，如果事后发生打砸的事件可以作为证据。
 

    另外，我觉得后期还有一些重要的、细致的事情要做，比如：搜索业主主要在哪些网站上有阵地，组织一些人对事件事实进行一些澄清，或者以律师的角色发表一些专业的意见。
 

    从大的方面讲，开发商还是要借助媒体正面进行追踪报道或评论。所以媒体也要注意做一个正确的引导。媒体虽然代表公众，还是要以法律和合同为依据，确实没有道理的，不能纵容业主闹事或维权。如果开发商自愿补偿的我们表示欣赏，不反对，但是刚才几位律师谈到深层的问题，我还是比较有感触的。花半里从情理上讲愿意赔，但是破坏了市场的游戏规则。这样的话，会有很多业主说，人家花半里赔了，我们为什么不给赔，这样破坏了公平的契约原则，而且导致社会法律很乱。
 

    昨天有一个业主来咨询的，我看了以后还是很震惊的。夫妻俩买了一套房，但是有266个业主准备维权。情况是：有一个很小的楼盘，在楼盘的最前面现在做成了一个广场。在业主入伙的时候才发现，比如昨天入的伙，今天看到前面一块地就砌起来了。业主问开发商为什么，开发商说这块地不是原来红线范围内的。当业主去国土规划局网站上去查时，发现前面广场有一块地方根本就不是红线范围内的。但在入伙之前，开发商做的所有广告宣传上是说这块地是含在红线范围内的，是属于业主所有的；等把房子卖完了，业主在入伙的时候，开发商才说这块地不是业主的。而且，这块地里面还有一个钉子户。开发商当时答应在入伙的时候一定会跟钉子户谈好让他搬走，但是至今还没有搬走。所以，他们要指出开发商欺诈。从另一方面而言，他们或许也以此作为要求开发商降价的一个理由。
 

    所以刚才讲花半里的事是这样的，一家开发商做出降价补偿行为，破坏了整个市场的游戏规则，让其他有问题的楼盘业主纷纷维权，不管有用没用，对不对，先维权了再说。所以花半里之所以愿意补偿差价，或许项目本身存在某些方面的缺陷。
 

    因为律师是做两边的业务，而我们团队组合的目的还是以开发商为主，当然如果业主找我们，我们也没理由拒绝，但是我们发展的方向还是为开发商服务的。我想，通过这次研讨会有几个启发。一旦市场有这种苗头或已经发生了业主维权的事件，作为专业律师应该早一点介入，起码对法律依据和合同依据进行分析，其次对给不给补偿的，我们应该给予法律支持，因为作为决策层第一他不一定懂法律，第二他的决策刚开始是凭感性的认识，我们如果能给他们在法律上一个支持，比如不赔业主会怎么样，业主一是会继续维权，二会找其他理由进行起诉，我们把一些关键的因素给他指出来。

    接下来会有业务上一些具体的做法，比如你要赔偿，那么我们帮你起草法律协议或者补充协议，自己要想清楚楼盘有哪些方面的问题，我们可能在这些方面要业主承诺放弃诉求，我们起草一个专业的法律文书，往前可能会参与一些重要的会议，提供一些比较深刻一点的法律决策建议。如果你要补偿，后面还有一些问题，这些钱到底怎么补的方法问题，像花半里是直接赔钱打到业主帐户里，帮业主还按揭的。当然，最好还是要钱；还可以免三年的物业管理费、一个车位，如果开发商同意，就可以起草补充协议。如果不补偿，可能法律文书少一点，具体做的事情就多，比如代开发商起草一些给政府的报告，有可能跟派出所的一些沟通，另外对内部的一些培训，客服人员、销售人员的一个法律培训。
 

    在谈判过程中，关键还是谈判策略的问题。前几年，2007年之前那一段时间是特别多的，违约退房特别多，这几年比较少。这几年出现多的是劳工案件，停工、罢工案件比较多。在处理这种案件的经验跟作为开发商和业主在谈的时候是相通的。包括我们最近处理一个几百个员工的罢工案件，员工罢工一定有合理和不合理的诉求，无论开发商，还是生产企业，我非常赞同一点就是你要倾听当事人的诉求，也就是说要保持一个沟通，这种沟通的形式是在你们办公室还是在另外的办公室就是一个策略的问题了，尽量不要安排在现场。
 

    我个人非常同意，要倾听当事人的声音，然后要做出一个适当的回应，这是我在处理这些房子或员工案件时比较深的一个经验。第二，确实是要积极主动和当地部门报告。这种事态不可控，原则上是觉得闹一闹，拉了横幅就走了，但是事态不可控，后来事情闹得更大怎么办。从我的工作来讲确实是宝贵的工作经验，你确实要积极与当地的政府进行汇报和沟通。
 

    换个角度来讲，我觉得政府也要有一个非常明朗的态度，或者政府也要有作为，对那些导致社会安全的行为要有一个动作。去会所反映要求，拉横幅，我觉得这是业主的权利；如果业主打砸设备，就属于另外一种性质。如果从这一点，如果政府能在这方面区分有所为，有所不为，其实对政府来讲，今后会减少很大压力。如果被大家闹一闹就解决问题了，那大家都去闹了。我觉得在政府方面，其实本来也应该有所为有所不为的。
 

    从今天的研讨会引出了三个服务对象，从低层往高层说，首先是业主。我之前做过很多单业主维权的事件，都是跟房子有关的，有一件最满意的是在2009年的时候，东莞塘厦有56个业主进行维权，我们前期没有参与，最后大获全胜，解决了所有业主的维权问题。当然，这也是跟省人大的调节有关系的。如果作为律师介入了业主维权，我们是起着维护社会稳定的作用，律师会分析业主的诉求到底有没有法律依据，合不合理，如果不合理、没有依据，当场就会交待清楚的。
 

    律师接触到的很多业主维权，90%业主的心里是没底的。他们的案件拿过来一分析，你要打官司，九成是输的。因为开发商有专业的法律人员，事先在合同附件里都约定得清清楚楚，所以业主想通过打官司百分之百赢是不可能的。所以，很多业主的维权如果有律师先期介入，就可以消灭在萌芽状态，或者说引导他们的流程走向正道；如果业主请了律师就不会出现打砸售楼处、围坐马路等这种行为。如果律师介入，我们也会帮业主分析胜诉有几成把握。
 

    除了在座几位专业的律师以外，不是所有的律师都跟我们想法一样，可能有些律师刚从业，没有什么经验和业务，可能起些不是很好的作用。第一，我们可以做业主的业务，但是我们还是在履行匡扶正义、稳定社会的作用。第二，我们做的最多的就是开发商的业务。很多开发商老板的决策我们是持否定意见的，如果他们真正重视律师的话，在决策之前会让我们写一个书面的意见书，对这个事件或决策有一个明确的理论上的支持，我们在法律文书上会写清我们的观点，如果你这样是没道理的我们也会反对，或者你一定要这样做风险是什么，有些开发商老板看了之后，他可能会取消，或者说他对业主让步，达到了社会的稳定作用。
 

    其实，政府也会需要一些法律顾问，政府现在对购买法律顾问服务这方面意识很强。现在整个深圳市，包括市区两级政府都有法律顾问中心。所以，政府的法律顾问大部分都是通过公开招投标选择好的律师事务所。政府的公共行为，比如要处理一些法规，要处理一些公共事务，举个例子：爆发了业主维权，跟开发商搞得不可开交，谁也不让谁，而且也出现了打砸的现象，政府介入以后，他一定要让律师做最后的鉴定。所以，我们的作用是发挥在三个方面，特别是政府是今后我们服务的重点对象。通过给政府服务，会使法律法规更合理，政府的行为更符合社会大众的利益，也许更人性化，而且也提升律师服务的档次和形象。
 

    其实，在降价过程中对开发商而言，应该可以学到一些经验，包括应该做一些风险提示。比如我们自己买股票，他会在每个环节都备注风险提示供购买者去参考并签字，不管当事人会不会真的愿意仔细去看。今后开发商要注意这个问题，也应当做一些书面的风险提示，不管业主最终是怎样签字或认知的，但是开发商要防范风险。
 

    风险不一定是法律风险，造成高房价，有些人还是盲目或被动的，作为开发商来讲，应该做一个这样的风险提示。现在我们能够看到的一些提示可能包括的是比如旁边有垃圾、有火车过这类的，所谓开发商而言，可以再延伸一下，可以做这种购买投资风险提示。尽管按照房地产的动态，房价上升下降的可能性，大家都知道，但是落到纸面上是不一样的。
 

    今天，大家坐在一起，既然成立“房地产律师团”这样的一个团队，我想就应该由你们引领来做出决定。前提是：刚才说到的契约是合同里面的。合同现在是谁出的？是政府。要去买合同，每份合同是在国土局网站上下载下来的，合同是政府做的。在这个前提下，我觉得你们6位律师应该要做两件事：第一件事给政府提建议，让政府进行更规范的引导，避免出现更多因为契约而产生的争执，那么你们团队的力量就能发挥出来了。
 

    第二给企业提意见。老板是不做决定的，如果你为他着想，老板就会听你的；如果你不为他着想，老板就不会听你的。就像买房，是因为你认可这个物业、认可这个价格才去买的。像万科的样板房，会提示这个地方用什么材料，将来你怎么样去做是可以的。从你们专业律师的角度，要给企业提意见。我想，用公开信的形式或万言书的形式，一个是给政府，一个是给企业。既然政府出合同，那你们专业的律师团队就要发挥力量出来，给政府提一些建设性的意见，而不是政府作为主导的。作为一个公民，公民是缺少用法律来武装自己的能力，所以需要政府来进行引导。
 

    第一，从律师的角度，我们鼓励开发商和业主协商，协商一致达成结果，是律师鼓励的。第二，从法律上来讲业主因为房子降价要求开发商补偿的没有法律依据的。第三，花半里这个情况实际上开发商是最清楚自己利益所在的，他在做出补偿的时候，绝对会征询律师或做出慎重评判，他会考虑自己的商业利益和价值取向，会考虑利大于弊，还是弊大于利。从法律来讲，他也非常清楚自己有没有义务一定要赔，但是他会出于其它情况，他可能觉得说反正做广告都要花那么多钱，那么主动赔偿，把企业正面形象做好，舆论就来了，以前大家不清楚花半里这个项目，现在都知道了。
 

    从商业利益角度来讲，这并不是律师去评判的东西，但是他做出每个决策，我们都可以给他法律上的考虑，会有哪些风险，比如做出这些，会不会对下一步的销售有影响。比如：下一步卖2.3万元/平或1.5万元/平，这些业主会怎么样；又跌到1万元/平后，又会有什么风险。我觉得律师真正的价值是判断法律问题，价值取向和商业利益，业主、开发商是最清楚的，在开发商做出一个方案之前我们会给建议的。总结来说，我们认为补偿差价是没有法律依据的，但是从律师来讲，我们支持业主和开发商一起去协商，补偿也好，不补偿也好，我们非常愿意看到一起协商谈事情的结果的。
 

    其实，大部分业主都有契约精神的。最近在网上出了一个关于契约精神的调查数据：76%的人有契约精神，认为合同是平等自愿签订的，没有法律约定的情况下是不能变更的；4%的人不评价；只有26%的人认为应该退房、补差价，理由是因为发展商利润太高。这个理由是这样的，已经不是契约精神的问题了，矛盾的根本是利润问题了，不涉及法律精神和契约精神了。
 

    房价的高涨本身是不正常的，有很多原因，发展商是其中一个原因，当然也有热钱流动、土地财政等各种各样的原因，这是市场不健全不规范的原因。业主这样维权，有些开发商是委屈的。买了东西，涨价、跌价是很正常的。中国市场经济这么多年，买了东西是自己的，跌价了不能要差价，这是基本的道理。
 

    严格来讲，契约精神和通常讲的集体维权事件我认为是两个概念。老百姓也好，政府也好，企业也好，大家清楚，集体维权和包括维权的人自己认为，这和所谓的契约精神和法律的能否支持是心知肚明的。为什么维权还是一波接一波，是因为在当前的情况下，有一种现象：一个人是法律，十个人是社会事件，一百个人就是政治。这个事闹得越大越好，闹大之后，不管有理无理，首先引起媒体的关注，引起一部分舆论的支持。大闹有大的结果，小闹有小的结果。
 

    作为律师层面，如果我们代表开发商和业主打官司的时候，我们经常听法官讲，你是大公司，业主的诉求也不能完全没有道理，应该补偿他8千，你给他一万又能怎么样。作为一个企业来讲，法官认为企业应该赔偿5千，但是给业主8千又能怎么样。这种情况可以理解，但是和契约精神是搭不上边的。
 

    另外，社会普遍存在仇富的心态，无论业主也好，老百姓也好，认为开发商是很“黑”的。如果目前开发商在深圳拿项目的话，利润的二次再分配又能有多少会进入开发商的口袋，并不像很多业主想的那样，有企业营业税、企业所得税等，真正流入开发商口袋的远远不像业主想象的那样。开发商在开发过程中整合了一系列的资源，跟若干业务发生了关联，当然也有不规范的做法，也有土地财政的二次分配。但是作为业主所关注的焦点有没有看到这些东西，他只看到开发商卖房子，一旦出现问题，就要进行维权。这些事情，一衡量，问题就出来了。
 

    当然，政府的引导也是很重要的。政府原则来讲肯定不会支持这种现象，第一不是他们分配的职责，不是法定权利；第二他们永远是同情所谓的弱者的。但是，在处理事件的时候都是用打太极的行为。真正的目的不是伸张正义，而是维稳。当开发商没办法时他会认为自己是弱势群体。最后政府出面，要求开发商让步维稳。
 

    目前，导致维权事件的密集发生，已经不再是契约范畴，而是从国情、社会文化积累沉淀的一个考虑。
 

    所以说房产税迟迟不出头。
 

    蘭律师说要做沙龙的时候，问我支不支持降价。我想了一下我感觉不能支持。我昨天晚上2点钟发了一个微博：“面对中国速度，水水决不与降价者为伍。降价只能说明产品品质有问题，至少说明产品买点挖掘不足。所以在置业者不愿意买单时，无能者唯一能做就是自杀式救赎。”
 

    我分析了开发商之所以会降价的几个原因：一是展商前期定价太高，就像珠三角地产网普通网民说定的价格高其中利润空间大、泡沫大，你现在挺不住了，所以你才降价了。二是每样产品都有质量的，你对自己产品的质素在当下没有信心，产品质量有问题。三就是不可动摇的政策导致的。包括在座的可能都解决不了，但是这种事情就像地震来了一样无法抗拒。没关系，这个时候降价我支持，但是在前两个条件下降价我是不愿意支持的。
 

    再分析一下，最近两年，中国人买奢侈品的消费能力在提高，不能说中国人有钱了，起码中国人在往这种消费圈层里走，说明中国人愿意拿钱去消费，我不敢讲中国人一定是全球最富有的人，但是他是有能力去消费的。在中国，买苹果的手机，买LV的包，如果按平米来算的话，应该是多少钱一平米。你愿意去花钱了，买了LV的包，LV跟我们讲不是真皮的包，是仿造的，或者是什么品质的，但是你愿意付钱购买。这是我自己在思考的事情。你们做这个事情是很有意义的。
 

    我想，不要从律师的角度去讲，从你们自身，作为一个社会公民而言，降不降价你是支持的，还是反对的？为网民提供一个思考、解决的办法。

    从我角度来看，要看长期利益和短期利益。总结一句话：我们认为房价应该是平稳的上升，但是不能再像以前那样的爆升。如果房价一直飙升的话，社会会崩掉，如果社会崩掉，你有多少房地产可以用呢。底层的人觉得买不起房，积压太多的话，会导致社会不稳定的。稳定的增长是合理的，如果再像以前这样增长的话，到时候市场垮台了持有多少套都会空的。

    今天有幸得到珠三角地产网的支持。讨论的内容主要有几点：首先，开发商的行为和业主的行为分别有没有法律支持，表面看开发商降价是经营自主的行为，而业主要求补偿是没有法律依据的。其次，我们从律师的业务角度来谈，像开发商在业主维权的活动当中，我们对能提供的建议和服务做了研究。最后，大家的分别发言是对高房价的形成或者业主维权深层次的原因进行了探讨。
 

    总的来讲，我们是支持开发商、支持房价下降这样一个自然规律的，但是不支持业主维权。因为业主维权没有法律依据，实际上破坏了游戏规则，对整个社会、对其他开发商起了不好的作用。中间穿插了两个案例，一个是万科清林径不补偿，一个是花半里做了补偿。对于这两个行为，花半里的行为我们是不支持的，对万科的行为从理论上我们是支持的，从感情上我们保留意见。
 

    今天的沙龙到此结束，感谢各位的参与，下次再见！