(2010-6-12 21:30:15) [评论]

　　主持人：下午好，非常感谢几位嘉宾来到珠三角地产网的直播现场。下面，我介绍一下今天到场的几位嘉宾，他们是：众厦地产总经理助理林晓华先生、美亚置业市场经理刘娟、知名律师颜宇丹、新加坡开发商杨颖、珠三角地产网营销总监史进先生。今天，我们的主题为“扩关对楼市的影响”。到底我扩关对关内、关外楼市价格有没有影响？首先，有请众厦地产总经理助理林晓华先生为大家抛砖引玉。

      林晓华：房价面临阶段性拐点 关外房价下降周期维持在2年
　　
　　林晓华：最早这个关是在1980年建的关，为了边防检查的需要而设的；要说真正的撤关还是在1996年的时候提出的。关内和关外一关之隔，房价相差甚多；如果把关拆掉以后，可能有利于经济的发展，以及交通的改善。但是这个提议出来以后，一直到2003年，再到深圳有个调查组，得出一个结论：2017年之前不考虑拆关。这样做主要是为了保障2017年之前深圳和香港的关系不发生变化。这时候就不叫撤关了，叫“一体化扩融”。这种形式又表现在两方面：1.关保持现状，不再增加新的关。2.关外的企业不享受关内的税收政策，只是从基础建设的角度以及法律法规的角度把关内和关外一体化。但是，关内和关外所享受的待遇和所处的环境还没有解决，真正“关”的拆除还要到2017年，虽然现在深圳有些整改已经在筹备了。深圳这几年炒作撤关的概念是从2003-2005年，尤其是2005年达到一个高峰，因为地铁3号线、4号线已经跨越了很多区域。当时业界人士肯定了关口的作用会弱化。以这点出发，很多开发商在关外开始布局拿地，从2003年开始，关外地价已经逐步在上涨。2007年地价拍到3千多元/平，关外的楼盘均价一般在6千元/平。现在，龙岗均价为1.8万元/平-2万元/平，龙岗中心城均价也在1.3万元/平左右，这是与对关外利好的判断有关的。因为预期已经兑现了，之前发展的潜力在现在的房价里面体现了对外发展的一个使用价值。现在房价已经面临阶段性的拐点了，这将使关外房价下降的周期维持在2年。

(2010-6-12 21:34:44) [评论]

       史进：撤关对远离关内的新区有很大利好
 
　　史进：接着林总的话我来谈谈我的观点。我觉得宝安中心区还有自己的特殊性，关撤掉之后，具体的影响有多大，要分不同的层次来看，几个区域的影响是不一样的。宝安中心区，目前关的存在与否对价格本身的影响力不大。我觉得对宝安中心区有关和无关没有意义，我觉得对龙华和布吉的意义更大。关外撤掉，在心态上来讲，靠近关内几个区，从宝安中心区到龙华、到布吉、到坂田，摒弃交通瓶颈之外，大家的心理概念是取消了的。撤关对布吉和龙华的影响是很大的。我跟坪山项目的开发商聊过这个事情，觉得对他们的影响会大一些。在坪山，万科有一个项目，中航有一个项目，深业的项目也得到明年，他们目前的客户群，除了万科的项目关内有一批投资客过去以外，其它靠本地消化，在量上遇到的瓶颈很大。因为那个区域，坪山虽然有一些工厂，消费力却比较弱，消费群体比较少。他们希望把关内的自住客尽快融入到他们里面去，我认为深圳房价的调整，整个均价实在是偏高，原因是我们住的区域太过于集中，深圳1000多万常住人口的居住量，经常的区域跟深圳的比例是不对称的。我觉得下一步撤关进行之后，在公共轨道交通也好，在交通设施也好，如果观澜、坪山会有大量土地开发提供的话，我相信对一部分中低收入人群来说，他们会在那里找到自己的居住地，反过来撤关对宝安中心区的影响就不大。
　　
　　可能我们看到在北京、上海，或者看到在五环、六环、七环、八环能找到我的居住价位，可能6千元-7千元/平就能找到自己的位置，但是现在在深圳只有惠州有这个价位，我觉得深圳还有可能有这样的项目，但是还需要等待。撤关以后，如果所说的升地的开发速度跟得上，我觉得对房价升降还是有关系的。

(2010-6-12 21:35:01) [评论]

　　主持人：听了大家的观点，我最后来总结一下。
　　
　　记得在过黄浦江的隧道还没有建好之前，附近的房价差得很大；当隧道打通之后，房价的落差便很少了；当浦东优惠政策起来之后，房价就涨起来了。扩关也是一样的道理。过龙华也好，过坪山也好，几条高速公路都建起来的话，房价也会跟着涨起来，因为交通是平衡房价的一个很重要的因素。这是我的个人观点。
　　
　　由于时间的关系，今天的沙龙到此结束，非常感谢各位嘉宾，再见。

(2010-6-12 21:36:14) [评论]

　　主持人：哪个区域多些？
　　
　　颜宇丹：南山的有一家，福田的有一家，龙岗的有一家，我没有做具体的统计，基本上哪个区域的都有。像关外住得很偏僻，炒房的人一次可以买很多套，可以享受首套房的待遇，在老家借了十几个身份证，一次性购买。他们交了点定金，把评估价做高，这样银行可以贷高。退房的人中，有的贷款人都是50多岁的老太太，连深圳都还没来过，有的是17、18岁的小女孩，一看就是炒房人买的。炒房的可能1、2个月就能倒手卖出去了。
　　
　　前段时间炒房的人，比如买的都是预售房，还没拿房产证就可以倒手，只要签了合同，在没有备案之前，就可以转手。如果备案的话，国土局一个要收税，再一个要凭借法院的判决才行，因为怕开发商有捂盘惜售的现象。国土局为了防止这个现象，已经备案的就不能再出手销售了。当房价一天一个价的时候，炒房者签了合同在备案前就可以倒手卖掉，当然开发商也很配合他们。
　　
　　林晓华：这要看个人的判断了。
　　
　　刘娟：商业地产价格高，很难成交，面积又大，就可以评估一个很高的成交价，去银行贷款。

(2010-6-12 21:36:56) [评论]

　　主持人：如果附近有一个地铁线的话对房子本身还会有增值。
　　
　　史进：这要看你怎么看。宝安中心区到天虹那有一个小区外面贴着很多的横幅，因为地铁从楼下经过，他们希望地铁公司给予赔偿。
　　
　　颜宇丹：我也接触过地铁公司这样的案件，他们需要一些补偿。之前有一个小区，地铁塌方露了一个洞，楼上的人家正在睡午觉，玻璃突然轰一声掉下来。地铁从楼盘下经过的肯定会对房价有所影响。后来记者把此事报道出来，最后用很多车水泥把墙体裂缝修复以后才能住进去。有规定，地铁沿线多少米之内是重点监控地区，这个范围内对墙体都会有影响。
　　
　　还有，前几天有关“山木”培训的事件。
　　
　　主持人：据说，现在山木曾居住过的楼的整栋卖二手楼的都没有人要。
　　
　　刘娟：这可能要跟性别有关，如果你是女的，觉得住在山木住的楼里会被人说闲言碎语；如果有家庭的，对孩子也会有心理影响。
　　
　　颜宇丹：网上的笑话这样说：一个领导在对员工训话，你们表现不好的话，女员工送到山木培训，男员工送到富士康。还有一则笑话：有一个女子一边哭一边跑，男的问她你去哪里？女的说：我去山木培训。男的说：你要是去山木培训，我就去富士康。可以想像，最近发生的两个事件，被网民一忽悠，感觉是影响人生大事的事情，特别是对居住环境也有影响。
　　
　　林晓华：置业的心理，一般认为住关内、住关外是面子上的问题。
　　
　　颜宇丹：我还听说一件事，是公安朋友跟我讲的，但这也没有什么依据。说：一般入室的凶杀案，勘察现场的时候都会发现一件很奇怪的事情，好多发生凶杀案的现场房间在整个过道中都是正对着强电弱电的地方。它不是对人身体的陷害，而是人为发生的凶杀案。
　　
　　刘娟：在富士康那一带，企业看得多了，可能大家更多的觉得富士康有很多的神秘色彩。
　　
　　颜宇丹：富士康跳楼事件之后，富士康便提高了员工的工资。大家议论跳下去的人没有涨工资，白跳了，反而为后面的做了铺垫，而自己却付出了生命的代价。
　　
　　林晓华：很多人拿深圳和上海、北京房价对比，甚至对比南京的房价，他们认为深圳的房价低，是因为有灰色收入的人觉得房价便宜，没有灰色收入的人觉得房价太高了。拿灰色收入的人是特别有钱，拿工资的人反而特别穷。
　　
　　刘娟：深圳不是北京，不是上海，不是金融中心，也不是政治中心，深圳没有好的教育，也没有好的医院，一般人们要么去广州，要么去长沙。
　　
　　颜宇丹：深圳房价高的问题，可能最近房贷新政出来，有很多退房的。我手上就接了很多个退房的。

(2010-6-12 21:37:32) [评论]

　　林晓华：未来可能有很多的卫星城镇，如新区和新城。1.开发商没地；2.地价过高，因为释放不了太多的土地。一体化规划土地资源之后，在出让以及整体配套上可以提前做很多事情。我记得2008年，坪山有一块地流拍了，因为发展不平衡，那块地相当于惠州的楼面地价，万科都不敢拿。内在的区域因素还是有的。“布吉离罗湖”比“宝安离罗湖”近多了，罗湖的价位稍微低一点，因为罗湖都是普通的老百姓。如果光明新区未来居住的人是高科技人才，那么光明新区的房价肯定会比宝安中心区高很多。这是跟区域所在的区域土地价值有关，而不能一概而论。
　　
　　主持人：接下来，我们聊聊八卦一点的话题，都说龙华房价上涨是有预期的，后来富士康跳楼后龙华的房价便跳下来了。也就是说，富士康跳楼把房价也跳下来了。人们认为如此的原因有两点：1.可能风水不好；2.有的企业本来想搬到龙华去的，但是富士康跳楼后，就搬出龙华了。
　　
　　林晓华：记得我们当时在外出的车上听到富士康到了第11跳时，很多人认为这可能是跟风水有关系。你说有心理的因素，心理因素就是风水的问题。据说，富士康的干部晋升已经全部禁止了。龙华区域未来可能规模会缩减，至于对当地房价的影响，可能对心理影响比较大，他们的中高级管理人员不会去买龙华新城的房。
　　
　　史进：中高级管理人员的月薪只有6千元左右，支撑不起买龙华新城的房价，因为龙华片区处在中轴线往北的地方。
　　
　　颜宇丹：大家觉得风水是迷信的，但是不可否认的是，房地产是要信风水的，包括市政府的大楼都要看过风水的。其实在法律上对于这点也有关系，举例：原卖方隐瞒了他的房子有凶杀案的事实，中介也帮他隐瞒了，之前他们家发生了入室抢劫案并灭口的案件，之后他们将房子卖掉，买者住进去以后才发现是一个凶宅，退房退不掉便告到法院，法院是支持买方的。法律上没有凶宅之说，但是他隐瞒了原来的真实情况，没有满足买方的知情权。
　　
　　林晓华：不可能卖房子说这个房子是凶宅。
　　
　　颜宇丹：这一点必须要说，虽然说了会对房子的销售有影响。
　　
　　史进：香港在这方面是有规定的，必须要说的，国内好像没有。
　　
　　颜宇丹：肯定对买与不买会有影响，凶宅一般是不会买的，要看买主当时有没有规划，有没有预见。

(2010-6-12 21:37:51) [评论]

　　主持人：那么，房地产能不能列为第一产业？
　　
　　林晓华：关外有很多的区域，龙华还没有一个实际的市政的基础配套跟上，宝安中心区本身有很多的换房族，并且有财富的积累，是中国最大的黄金珠宝交易地。宝安的房价之所以上涨如此快，是因为宝安居民有推波助澜的作用。前期都是自住型的，不像龙华现在都是投资客，没有一个自住的。宝安中心区的发展是因为本身的需求和居民的强大购买力决定的，当然，政府的配套也要跟上。由于发展太快了，由利好变成现实的时间不过就是五年。这个案例在其他地方很难被复制了。宝安中心区能支撑，不代表其它的区域也能支撑。

(2010-6-12 21:38:34) [评论]

　　主持人：总结颜律师的话：如果交通方便的话，房价就不会降。
　　
　　颜宇丹：比如像盐田，对工薪阶层来讲位置很远，上班不方便。像我有朋友在蛇口买了一套房，均价为4万元/平，有时候价格也要根据地段、环境来决定的。环境再好，如果牺牲的代价很大，老百姓需要天天上班的，再加上关口，车程或过关时间长一点的比较适合富裕阶层选择购买。